Kat hakkı nedir ?

Kat Hakkı Nedir? Gri Bölgenin Sert Eleştirisi

“Kat hakkı” kulağa cazip geliyor, değil mi? Müteahhit broşürlerinde pırıl pırıl daireler, ilanlarda “kat hakkınız güvence altında” cümleleri… Oysa çıplak gerçeği söyleyeyim: “Kat hakkı” Türk hukukunda tanımlı bir kavram değil; çoğu zaman belirsizliği, asimetrik bilgi ve hayal satmayı örtmek için kullanılan bir şemsiye söz. Hukuki dayanağı olmayan bir başlığa yüklenen umutlar, en çok da cebinizden ve zamanınızdan çalıyor. Bugün bu sis perdesini aralayıp, terimin arkasındaki gerçek kurumları ve tartışmalı alanları açıkça konuşacağız.

“Kat Hakkı” Hukuki Bir Terim Değil: Aslında Neyden Söz Ediyoruz?

Hukuken karşımıza çıkan net kurumlar kat mülkiyeti, kat irtifakı ve üst hakkı. “Kat hakkı” diye pazarlanan şey, çoğu zaman bu üçündeki hakların muğlak bir karışımı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyeti düzenler; yapı bitmeden önce kurulan geçici statü ise kat irtifakıdır. Bu ikisi kanunda açıkça tanımlıdır. ([akdamarsiteyonetimi.com.tr][1])

Diğer yanda üst hakkı (TMK m.826), bir taşınmazın üstünde/altında yapı yapma veya mevcut yapıyı koruma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır; bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapu kütüğünde taşınmaz gibi kaydedilebilir. “Hava hakkı” diye popülerleştirilen vaadlerin hukuki zemini çoğu kez budur. ([Adana Avukat Saim İncekaş][2])

Dört Başlıkta Çözümleme: “Kat Hakkı” Hangi Somut Düzenlemelere Yaslanıyor?

1) Kat Mülkiyeti: Bitmiş Yapıdaki Mülkiyet

Bitmiş binada, daire/dükkan gibi bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyettir. Tapuda kat mülkiyeti yazıyorsa, mülkiyetin konusu nettir; bağımsız bölüm ile ortak alanlardaki payın sınırları kanunen çizilmiştir. ([Adana Avukat Saim İncekaş][3])

2) Kat İrtifakı: İnşaat Halindeki “Söz”ün Hukuki Kılıfı

İnşaat tamamlanmadan, gelecekte bağımsız bölümlere dönüşecek kısımlar için tapuya işlenen sınırlı aynî haktır. Projeden konut alanların elindeki belgenin çoğu kez kat irtifakı olduğunu unutmayın; iskan ve tescil tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşmesi gerekir. Bu dönüşüm otomatik bir sihir değil; fiilî ve idari şartlara bağlı bir süreçtir. ([Denge Hukuk Ofisi][4])

3) Üst Hakkı: “Hava Satışı” Değil, İrtifak

TMK m.826 “üst hakkını” açık yazar: Arazi üzerinde yapı yapma/koruma yetkisi veren irtifak. Süreklilik ve bağımsızlık koşulları sağlanırsa tapuya taşınmaz gibi kaydedilebilir. Bu, pazarlamada “kat/kat artışı” vaadiyle karıştırılırsa, beklenti ile hukuki gerçek arasında uçurum doğar. ([Adana Avukat Saim İncekaş][2])

4) İmar Hakkı (Emsal/KAKS, TAKS): “Kaç Kat Çıkarız?” Sorusu

Bir parselde kaç metrekare inşaat yapılabileceği imar planındaki KAKS (emsal) ve TAKS değerleriyle belirlenir. “Kat hakkı” diye anlatılan birçok vaat aslında emsal üzerinden kurulan bir matematikten ibarettir; idarenin planı, yükseklik sınırlamaları ve teknik koşullar, “kat artışı” masallarını hızla boşa çıkarabilir. ([Emlak Kulisi][5])

Zayıf Yönler ve Tartışmalı Noktalar: Belirsizlik Kimin İşine Geliyor?

“Kat Karşılığı” Sözleşmelerde Sis Perdesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı) pazarlamada “kat hakkı” söylemiyle sunuluyor. Oysa bu sözleşmeler yüksek risk içerir: teslim süresi, cezai şartlar, teminatlar, pay oranı ve teknik standartlar net değilse, arsa sahibi yıllarca bekleyen, eksik/ayıplı teslim alan taraf olabilir. Asimetrik bilgi ve müteahhidin finansman ihtiyacı, riskleri arsa sahibine yıkabilir. ([elifcoskun.av.tr][6])

Kentsel Dönüşüm: 2/3 Çoğunluk ve Azınlığın Sesi

6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda 2/3 çoğunlukla alınan kararlara bağlanan süreçlerle, çoğunluğun iradesini azınlığın mülkiyetine üstün kılabilen düzenekler içerir. Bu, pratikte bazı maliklerin “kat hakkı” beklentisinin pazarlık gücü zayıfken erimesine yol açabilir. Kararların hukuka uygunluğu şart; ama azınlığın korunması tartışması canlı. ([Hukuki Haber][7])

“Kat Artışı” Vaatlerinin İmar Gerçeğine Çarpması

“Bir kat daha çıkarız” cümlesi, plan notu ve emsal sınırında bir temenniden ibaret olabilir. Emsal/TKS, yükseklik, yol-cephe, çekme mesafeleri ve teknik şartlar duvara yazılıdır; yatırım kararını reklama değil, imar değerine bakarak vermek gerekir. ([Emlak Kulisi][5])

Ön Satışta “İrtifak”–“Mülkiyet” Karıştırmacası

Kat irtifakı tapusu, mülkiyetin tamamlandığı anlamına gelmez. İskan ve tescil olmadan “kat mülkiyeti” yoktur. Bu ayrım pazarlamada bilerek flulaştırıldığında, tüketici yanılsaması artar. ([Denge Hukuk Ofisi][4])

Peki, “Kat Hakkı” Neyi Örtüyor?

Hukuki belirliliği (KMK, TMK, imar mevzuatı) pazarlamanın söz oyununa kurban eden bir dil. ([akdamarsiteyonetimi.com.tr][1])

Sözleşmesel riskleri hafife aldıran bir etiket. ([elifcoskun.av.tr][6])

Kentsel dönüşümde çoğunluk–azınlık gerilimini süsleyen bir slogan. ([Hukuki Haber][7])

Provokatif Sorular (Tartışmayı Açmak İçin)

“Kat hakkım var” diyenler: Hangi hak? Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, üst hakkı mı; yoksa sadece emsal hesabı mı? ([akdamarsiteyonetimi.com.tr][1])

Kat karşılığı sözleşmede, teminat mektubu, cezai şart ve teslim takvimi olmadan hangi “hak”tan söz ediyorsunuz? ([elifcoskun.av.tr][6])

Dönüşümde 2/3 çoğunlukla alınan karar, azınlığın yaşamını nasıl dönüştürüyor; “hak” kimin? ([Hukuki Haber][7])

Son Söz: “Kat Hakkı” Değil, Açık Metin İsteyin

Hak, adı konmuş olandır: KMK’daki kat mülkiyeti, tapuda yazılı kat irtifakı, TMK’daki üst hakkı ve imar planındaki emsal. Gerisi, çoğu kez müteahhidin nakit akışıyla sizin hayat planınız arasında kurulan risk köprüsüdür. Sözleşmeyi okuyun, imar değerini doğrulayın, belgeye bakın. “Kat hakkı” vaatlerine değil, tapudaki ve plandaki satırlara güvenin. ([akdamarsiteyonetimi.com.tr][1])

Topluluk Sorusu

Siz “kat hakkı” sözüne kanıp zorlu bir süreç yaşadınız mı, yoksa sağlam sözleşmelerle kazanan tarafta mı oldunuz? Yorumlarda anlatın; somut örnekleriniz, buz gibi gerçekleri ısıtan en iyi veri.

[1]: https://akdamarsiteyonetimi.com.tr/mevzuat/kat-mulkiyeti-kanunu.pdf?utm_source=chatgpt.com “KAT MÜLKİYETİ KANUNU”

[2]: https://av-saimincekas.com/tmk/turk-medeni-kanunu-madde-826/?utm_source=chatgpt.com “Türk Medeni Kanunu Madde 826 | Mevzuat – TMK”

[3]: https://av-saimincekas.com/kanunlar/kat-mulkiyeti-kanunu-kmk/?utm_source=chatgpt.com “Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) | Tam Metin – Güncel Düzenlemeler”

[4]: https://www.dengehukukofisi.com/kat-irtifaki-nedir/?utm_source=chatgpt.com “Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyetine Geçiş, Riskler ve Satış”

[5]: https://emlakkulisi.com/imar-planlarinda-gosterilen-emsal-kaks-ve-taks-nedir/822454?utm_source=chatgpt.com “İmar planlarında gösterilen emsal, kaks ve taks nedir?”

[6]: https://elifcoskun.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmeleri-elif-coskun/?utm_source=chatgpt.com “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken …”

[7]: https://www.hukukihaber.net/6306-sayili-afet-riski-altindaki-alanlarin-donusturulmesi-hakkinda-kanun-kapsaminda-kentsel-donusumun-hukuki-degerlendirilmesi?utm_source=chatgpt.com “6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN … – Hukuki Haber”